Impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios

Una derrama de miles de euros aprobada en una junta a la que no fuiste. Unas obras en la fachada que no necesitaban tu voto, o sí. Una prohibición de alquilar tu piso. Un cambio de reparto de gastos que te perjudica a ti y a nadie más. Los acuerdos de la comunidad se pueden impugnar, pero el reloj empieza a correr antes de lo que la mayoría cree, y en Cataluña las reglas no son las de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino las del Código civil catalán.

Qué acuerdos se pueden impugnar

El artículo 553-31 del Código civil de Cataluña permite impugnar judicialmente los acuerdos de la junta de propietarios en dos grupos de casos. El primero: acuerdos contrarios a la ley, al título de constitución o a los estatutos, o que supongan un abuso de derecho. El segundo: acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario. La distinción importa porque el plazo es distinto.

Los plazos: un año o tres meses

Para el primer grupo (ley, título, estatutos, abuso), un año. Para el segundo (intereses de la comunidad, perjuicio grave), tres meses. Los dos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo que contiene el acuerdo, no desde el día de la junta, y son plazos de caducidad: pasados, el acuerdo queda firme aunque fuera ilegal. Por eso la fecha en que recibiste el acta es el primer dato que hay que fijar. Si no estuviste y no te la notificaron, el plazo no ha empezado, pero conviene actuar en cuanto la conozcas.

Quién puede impugnar

Los propietarios que votaron en contra, los ausentes y los que fueron privados ilegítimamente del voto. Quien votó a favor, en general, no puede. Y para impugnar hay que estar al corriente de pago con la comunidad: si debes cuotas, primero se paga (bajo protesta, si se quiere) y después se impugna.

Los motivos más habituales

• Convocatoria defectuosa: sin la antelación exigida, sin orden del día claro, sin notificar a todos los propietarios.
• Mayoría insuficiente: el Código civil catalán fija mayorías distintas según el acuerdo (obras de mejora, cambios de uso, modificación de estatutos, instalación de ascensor, prohibición de actividades). Un acuerdo tomado con una mayoría menor de la que exige es impugnable.
• Reparto de gastos contrario al título o a los estatutos: derramas que no respetan las cuotas de participación o exenciones pactadas.
• Acuerdos que perjudican gravemente a un propietario sin justificación: obras que afectan a un elemento privativo, limitaciones de uso selectivas.
• Abuso de derecho de la mayoría frente a la minoría.

Cómo se impugna

Por juicio ordinario, con abogado y procurador, contra la comunidad de propietarios, representada por su presidente. Desde abril de 2025, antes de demandar es obligatorio intentar una negociación o mediación (Ley Orgánica 1/2025); además, muchos estatutos prevén la mediación. Ese intento debe hacerse de forma que no agote el plazo de impugnación, y conviene saber que la solicitud de negociación suspende la caducidad mientras dura.

Importante: impugnar no suspende el acuerdo. La derrama se sigue cobrando y las obras pueden seguir, salvo que el tribunal acuerde la suspensión como medida cautelar (art. 553-32 CCCat). Se puede pedir, pero hay que justificarla.

Qué documentos hacen falta

• Convocatoria de la junta y el justificante de cómo y cuándo se envió.
• Acta de la junta y la fecha en que la recibiste (sobre, correo, publicación en el tablón).
• Estatutos y título constitutivo de la comunidad.
• Recibos de cuotas y derramas.
• Comunicaciones con el administrador o el presidente.

Y si lo que llega es una reclamación de cuotas

La otra cara del mismo conflicto: la comunidad reclama por monitorio las cuotas o la derrama impagadas. Ahí el plazo es de veinte días hábiles para oponerse, y la impugnación del acuerdo, si todavía está en plazo, es parte de la defensa. Lo explicamos en monitorio o ejecución. En copropiedad y comunidad de propietarios tienes los honorarios desde, la consulta de 90 € y el formulario para enviarnos el acta hoy.