- Obra nueva y rehabilitación (LOE): garantías de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura); la acción prescribe a los 2 años desde que aparece el daño.
- Reformas: responde el contratista por el contrato; la acción prescribe a los cinco años (Código Civil) o diez (Código civil catalán) según el caso.
- Documenta, encarga un informe pericial, requiere por escrito (sirve como negociación previa obligatoria) y, si no reparan, demanda.
La reforma terminó hace meses y el baño vuelve a filtrar. O la cocina no es la del presupuesto, el suelo se levanta, la instalación eléctrica salta. El contratista primero no contesta y luego dice que «eso no es suyo». Reclamar es posible y, bien hecho, suele acabar en una reparación o en una indemnización. Pero tiene plazos y tiene método.
Primero: qué ley se aplica a tu caso
Hay dos regímenes. La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) se aplica a la obra nueva y a las obras de rehabilitación o ampliación que alteran la configuración del edificio. Para ellas, el artículo 17 establece tres garantías desde la recepción de la obra: un año para los defectos de acabado (solo responde el constructor), tres años para los que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez años para los estructurales. La acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18).
Las reformas y obras menores quedan, en general, fuera de la LOE. Se rigen por el contrato de obra y la responsabilidad contractual: el contratista debe entregar lo pactado, con la calidad pactada, y responde de los defectos de ejecución y de los materiales. La acción prescribe a los cinco años según el Código Civil y a los diez según el Código civil de Cataluña; cuál se aplica depende del caso, y por eso la regla práctica es reclamar en cuanto el defecto aparece.
Segundo: a quién reclamar
En obra nueva, el promotor responde siempre, solidariamente con el constructor y los técnicos (art. 17.3 LOE), y suele haber un seguro decenal. En reformas, responde la empresa o el autónomo que contrató contigo, también por sus subcontratas; si hubo arquitecto o aparejador, por su proyecto o su dirección. Si la empresa ha cerrado, se estudia la responsabilidad de sus administradores y el seguro de responsabilidad civil.
Tercero: el informe pericial
Sin un informe técnico no hay reclamación seria. Un arquitecto o aparejador debe fijar qué defecto hay, cuál es su causa, quién es responsable y cuánto cuesta repararlo. Ese informe es la base del requerimiento, de la negociación y de la demanda, y marca la cuantía. Si el daño avanza (una filtración que se extiende, una grieta que crece), se puede pedir al tribunal una prueba anticipada para que quede constancia antes de reparar.
Cuarto: el requerimiento
Burofax con certificación de contenido al responsable, con el informe o un avance de él, el plazo para reparar y una propuesta de solución. Desde abril de 2025 este requerimiento es, además, el intento de negociación previa que la Ley Orgánica 1/2025 exige antes de demandar, así que debe cumplir los requisitos del artículo 10 de esa ley: identificación, objeto, propuesta y prueba de recepción. Bien hecho, interrumpe la prescripción y, si el contratista no responde en 30 días naturales, abre la puerta a la demanda.
Quinto: la demanda
Juicio verbal hasta 6.000 € y ordinario por encima. Se pide la reparación o el coste de repararla, más los daños derivados: realojo, bienes dañados, alquileres perdidos. Contra el promotor y la aseguradora en obra nueva; contra la empresa y los técnicos en reformas. La condena incluye normalmente las costas del procedimiento.
Lo que no conviene hacer
- Dejar de pagar sin más. El contratista reclama el precio y el conflicto se duplica. Si hay pagos pendientes, se retienen con base en el informe y por escrito.
- Reparar antes de documentar. Una vez reparado, la prueba desaparece. Fotos, vídeos fechados, acta notarial si hace falta, y después se repara.
- Esperar a «ver si va a más». Los dos años de la LOE corren desde que aparece el daño, y los plazos no se detienen por las promesas de volver.
Qué documentos reunir
Presupuesto aceptado o contrato (también por WhatsApp o correo), facturas y transferencias, fotos y vídeos de los defectos con fecha, comunicaciones con la empresa, licencia de obras, acta de recepción o escritura y, si existe, el seguro decenal o de hogar. En defectos de construcción y reformas tienes los honorarios desde, la consulta de 90 € y el formulario para enviarnos el caso hoy.
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