Defectos de construcción y reformas: plazos de garantía, peritaje y reclamación
Grietas, humedades, instalaciones que fallan o una reforma que no es lo que se contrató. Las garantías son de uno, tres y diez años y la acción para reclamar prescribe a los dos años desde que aparece el daño: hay que documentar, requerir y reclamar a tiempo.
Obra nueva y rehabilitación (Ley 38/1999, LOE): garantía de un año para acabados, tres años para habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez años para la estructura, contados desde la recepción de la obra (art. 17). La acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18).
Reformas y obras menores: se aplican el contrato y la responsabilidad contractual. La acción prescribe a los cinco años según el Código Civil y a los diez según el Código civil de Cataluña; cuál se aplica depende del caso, y por eso conviene reclamar en cuanto el defecto aparece. Antes de demandar es obligatorio el intento de negociación previa (Ley Orgánica 1/2025).
Qué tipo de defecto tienes y a quién reclamar
Obra nueva o rehabilitación
Responden los agentes de la edificación según el defecto: el constructor por la ejecución, el arquitecto por el proyecto, el director de ejecución por el control de la obra, y el promotor siempre, de forma solidaria con los demás (art. 17.3 LOE). En vivienda nueva suele existir un seguro decenal para los daños estructurales.
Reforma o obra menor
Responde quien contrató contigo: la empresa de reformas o el contratista, también por el trabajo de sus subcontratas. Si hubo arquitecto o aparejador, por su proyecto o dirección. Lo decisivo es el presupuesto aceptado, las facturas y lo que realmente se ejecutó frente a lo que se pactó.
El peritaje: sin informe no hay reclamación seria
Un informe de arquitecto o aparejador fija cuatro cosas que decidirán el asunto: qué defecto hay, cuál es su causa, quién es responsable y cuánto cuesta repararlo. Es también la prueba que permite negociar con fuerza antes de llegar al juicio. Trabajamos con peritos de la comarca y presupuestamos el informe aparte, por escrito, antes de encargarlo. Si el daño avanza, pedimos además una prueba anticipada o el reconocimiento judicial para que no se pierda.
Cómo reclamamos
- Documentamos. Fotos y vídeos fechados, contrato o presupuesto, facturas, comunicaciones y, si hace falta, acta notarial de presencia.
- Requerimiento previo. Burofax al responsable con el informe o un avance de él, el plazo para reparar y la propuesta de solución. Está redactado para cumplir el requisito de negociación previa de la Ley Orgánica 1/2025 e interrumpir la prescripción.
- Negociación o mediación. Reparación por el propio contratista, pago del coste de reparación por un tercero o rebaja del precio. Muchos asuntos terminan aquí, con el acuerdo por escrito.
- Demanda. Juicio verbal hasta 6.000 € y ordinario por encima: reparación o indemnización, más los daños derivados (realojo, bienes dañados, pérdida de alquileres). Contra el promotor y el seguro, en obra nueva; contra la empresa y los técnicos, en reformas.
Qué documentos traer a la consulta
- Contrato, presupuesto aceptado o mensajes en que se pactó la obra y su precio.
- Facturas y justificantes de pago.
- Fotos y vídeos de los defectos, con fecha, y cualquier informe previo.
- Escritura o acta de recepción de la obra, licencia y, si existe, el seguro decenal o de hogar.
- Comunicaciones con la empresa, el promotor o los técnicos.
Honorarios
Presencial en Vilafranca del Penedès o por videollamada. Se abona al reservar. Sales con la fecha límite exacta de tu plazo, las opciones reales y un presupuesto cerrado.
Requerimiento, negociación y demanda en primera instancia. El informe pericial se presupuesta aparte. Precio cerrado por escrito según el alcance de los defectos y el número de responsables.
Honorarios orientativos, sin IVA. Antes de empezar fijamos un presupuesto cerrado por escrito. Procurador, peritos, tasas y gastos de burofax o notaría se presupuestan aparte.
Cómo trabajamos los asuntos con plazo
- Envía el documento y tres datos. Qué has recibido, en qué fecha y por qué cuantía, junto con el presupuesto con el que cuentas (a partir de 900 €). Te respondemos el mismo día laborable con la fecha límite de tu plazo.
- Consulta de 90 €, con pago al reservar. Presencial en Vilafranca del Penedès o por videollamada. Analizamos el documento, las opciones reales y lo que vale la pena hacer. Si no podemos ayudarte, te lo decimos en la consulta y te orientamos.
- Presupuesto cerrado y empezamos. Precio por escrito antes de hacer nada. Si lo aceptas, nos ponemos con tu asunto ese mismo día: el plazo no espera.
Preguntas frecuentes
¿La garantía de diez años cubre las humedades?
No. Los diez años de la Ley de Ordenación de la Edificación son solo para los defectos estructurales (cimentación, vigas, forjados, muros de carga). Las humedades, filtraciones, aislamiento e instalaciones entran en la garantía de tres años; los acabados, en la de un año. Por eso la fecha de la obra y la del daño son lo primero que miramos.
¿Puedo dejar de pagar al contratista hasta que arregle los defectos?
Retener pagos sin más suele volverse en contra: el contratista reclama el precio y el conflicto se duplica. Lo correcto es documentar los defectos, requerirle por escrito que los repare en un plazo y, si no lo hace, reclamar el coste de la reparación. Todo ello, en su caso, descontándolo de lo pendiente con base en un informe.
La empresa de reformas ha cerrado. ¿A quién reclamo?
En obra nueva, el promotor responde siempre y suele haber un seguro decenal. En reformas, se puede ir contra el administrador de la sociedad en determinados supuestos, contra el seguro de responsabilidad civil si lo había y contra los profesionales que dirigieron la obra. Antes de demandar, comprobamos quién puede pagar.
Hice la reforma sin contrato escrito. ¿Puedo reclamar?
Sí. El presupuesto aceptado por WhatsApp o correo, las facturas, las transferencias y las fotos de la obra prueban el contrato y su contenido. Lo que importa es reunirlo todo cuanto antes y fijar por escrito el momento en que aparecieron los defectos.
¿Necesito un perito?
Casi siempre. Un informe de arquitecto o aparejador que identifique el defecto, su causa, el responsable y el coste de reparación es lo que convierte una queja en una reclamación. Lo presupuestamos aparte con peritos de la comarca.
Soy constructor y me reclaman. ¿Me defendéis?
Sí. Si te ha llegado un requerimiento o una demanda por defectos, tienes los mismos plazos que cualquier demandado (20 o 10 días hábiles para contestar). Revisamos si el defecto es tuyo, si el plazo de garantía ha vencido y si hay responsabilidad de otros agentes.
Envía tu caso
Indica qué documento tienes (contrato, presupuesto, factura, informe), cuándo terminó la obra y cuándo apareció el defecto, el coste aproximado de la reparación y el presupuesto con el que cuentas. Te respondemos el mismo día laborable.
También por WhatsApp o teléfono en el 722 465 197 y por email en canazyasociados@gmail.com. Despacho en C/ Amàlia Soler, 146, 08720 Vilafranca del Penedès.