Desahucio: 10 días para el inquilino, recuperación de la vivienda y de las rentas para el propietario
Si eres inquilino y te han notificado una demanda de desahucio, tienes diez días hábiles para pagar, oponerte o entregar la vivienda. Si eres propietario y no te pagan o el contrato ha terminado, cada mes que pasa es una renta más que no cobras.
Inquilino: el tribunal te requiere para que en diez días hábiles desalojes, pagues o presentes oposición por escrito (art. 438.5 LEC). El propio requerimiento ya fija el día y la hora del lanzamiento si no te opones.
Propietario: antes de demandar hay dos plazos que juegan a tu favor: el requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación, que impide que el inquilino enerve pagando en el último momento, y el intento de negociación previa de la Ley Orgánica 1/2025, que se entiende cumplido si no responde en 30 días naturales.
Si eres el inquilino
Diez días hábiles es muy poco. En ese plazo hay que decidir si conviene pagar y enervar (solo cabe una vez y no siempre está permitido), oponerse alegando pago, errores en las cantidades, prórroga obligatoria del contrato o defectos de la demanda, o negociar la salida con una fecha de entrega y una quita de deuda.
Si la vivienda es tu residencia habitual y atraviesas una situación de vulnerabilidad, puedes pedir que intervenga servicios sociales: el procedimiento puede suspenderse temporalmente. Lo gestionamos contigo para que no pierdas ni ese derecho ni el plazo.
Si eres el propietario
Desahucio por impago: requerimiento fehaciente, demanda con reclamación acumulada de rentas, requerimiento judicial de diez días, vista si hay oposición y lanzamiento con fecha fijada. Desahucio por fin de contrato: cuando el plazo ha vencido, se ha comunicado en forma la no renovación y el inquilino no se va. Precario: ocupación sin título ni renta, también de familiares.
Si eres gran tenedor o la vivienda está en zona de mercado tensionado, la ley añade requisitos previos (vulnerabilidad, alquiler social en Cataluña): los revisamos antes de presentar nada para que la demanda no sea inadmitida.
Cómo se desarrolla un desahucio por impago
- Requerimiento previo. Burofax con certificación de contenido o notificación notarial. Redactado para bloquear la enervación y para cumplir el requisito de negociación previa de la Ley Orgánica 1/2025. Muchos impagos se resuelven aquí.
- Demanda de juicio verbal de desahucio. Con reclamación de las rentas vencidas y de las que venzan hasta la entrega, y con la declaración sobre vivienda habitual y gran tenedor que exige la Ley 12/2023.
- Requerimiento judicial de diez días. El inquilino desaloja, paga o se opone. Si no hace nada, el tribunal da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada.
- Vista, sentencia y lanzamiento. Si hay oposición, se celebra vista; la sentencia de desahucio fija el lanzamiento dentro de los treinta días siguientes (art. 438.6 LEC). Recuperas la vivienda con comisión judicial y cerrajero.
- Cobro de las rentas. La sentencia se ejecuta: embargo de nómina, cuentas o bienes del antiguo inquilino y de su avalista.
Qué documentos traer a la consulta
- Contrato de arrendamiento, anexos y justificante del depósito de la fianza.
- Relación de rentas y suministros impagados, con los recibos o extractos.
- Burofax, correos o mensajes cruzados con la otra parte.
- Si eres inquilino: la demanda y el requerimiento del tribunal, con la fecha de recepción, y los justificantes de pago.
- Si eres propietario: nota simple del inmueble y, si procede, documentación sobre tu condición de gran tenedor.
Honorarios
Presencial en Vilafranca del Penedès o por videollamada. Se abona al reservar. Sales con la fecha límite exacta de tu plazo, las opciones reales y un presupuesto cerrado.
Requerimiento previo, demanda u oposición, vista y, en su caso, ejecución del lanzamiento. Procurador aparte. Presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.
Honorarios orientativos, sin IVA. Antes de empezar fijamos un presupuesto cerrado por escrito. Procurador, peritos, tasas y gastos de burofax o notaría se presupuestan aparte.
Cómo trabajamos los asuntos con plazo
- Envía el documento y tres datos. Qué has recibido, en qué fecha y por qué cuantía, junto con el presupuesto con el que cuentas (a partir de 900 €). Te respondemos el mismo día laborable con la fecha límite de tu plazo.
- Consulta de 90 €, con pago al reservar. Presencial en Vilafranca del Penedès o por videollamada. Analizamos el documento, las opciones reales y lo que vale la pena hacer. Si no podemos ayudarte, te lo decimos en la consulta y te orientamos.
- Presupuesto cerrado y empezamos. Precio por escrito antes de hacer nada. Si lo aceptas, nos ponemos con tu asunto ese mismo día: el plazo no espera.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Vilafranca del Penedès?
Meses, no semanas. Depende de la carga del Tribunal de Instancia, de que el inquilino sea localizado para la notificación, de si se opone y de si interviene servicios sociales. Lo que sí controlamos es que la demanda entre sin defectos y que no se pierda ni un trámite por el camino.
¿Puede el inquilino pagar en el último momento y quedarse?
Una sola vez, mediante la enervación (art. 22.4 LEC): si paga todo lo debido antes de la vista, el desahucio se archiva. No puede hacerlo si ya enervó en otra ocasión ni si el propietario le requirió de pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar y no pagó. Por eso el burofax previo es decisivo.
¿Es obligatorio negociar antes de demandar el desahucio?
Sí. La Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación previa también en los desahucios. Redactamos el requerimiento para que cumpla ese requisito y, a la vez, bloquee la enervación: un solo documento, dos efectos.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar la luz y el agua?
No. Hacerlo puede ser un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal) y convertir al propietario en acusado. La única vía es la judicial, y bien llevada es más rápida de lo que parece.
¿Qué pasa con la fianza y las rentas pendientes?
La demanda de desahucio se acumula con la reclamación de las rentas vencidas y de las que venzan hasta la entrega de la vivienda. La fianza se imputa a lo debido. Si no paga, la sentencia se ejecuta sobre su nómina, cuentas o bienes.
Me van a desahuciar y tengo hijos. ¿Pueden suspenderlo?
Si la vivienda es tu residencia habitual y estás en situación de vulnerabilidad acreditada, el tribunal puede suspender el procedimiento hasta dos meses si el propietario es persona física y hasta cuatro si es persona jurídica, mientras servicios sociales actúa. Es una suspensión, no una cancelación: conviene usar ese tiempo para negociar o preparar la salida.
Envía tu caso
Indica si eres inquilino o propietario, qué documento has recibido o enviado, la fecha, las rentas en juego y el presupuesto con el que cuentas. Te respondemos el mismo día laborable.
También por WhatsApp o teléfono en el 722 465 197 y por email en canazyasociados@gmail.com. Despacho en C/ Amàlia Soler, 146, 08720 Vilafranca del Penedès.