- Antes de demandar: requerimiento fehaciente de pago con 30 días de antelación (bloquea la enervación) y que sirva como intento de negociación previa (Ley Orgánica 1/2025).
- Demanda de juicio verbal de desahucio con reclamación de rentas. El tribunal requiere al inquilino: 10 días para desalojar, pagar u oponerse.
- Sin oposición, lanzamiento en la fecha fijada; con oposición, vista y sentencia. Después, ejecución para cobrar lo debido.
Un inquilino deja de pagar en Vilafranca del Penedès, en Sant Sadurní, en Els Monjos o en cualquier municipio del Alt Penedès. Pasan dos meses, tres, y el propietario sigue pagando la hipoteca y el IBI de una vivienda que no cobra. La pregunta es siempre la misma: cuánto tarda y qué hay que hacer. Esta es la secuencia completa, paso a paso, tal como se tramita ante el Tribunal de Instancia de Vilafranca del Penedès (Av. Europa, 10).
Paso 1 · El requerimiento previo (y por qué no es un simple burofax)
Antes de demandar conviene enviar un requerimiento fehaciente de pago: burofax con certificación de contenido o notificación notarial. Tiene dos funciones. La primera, procesal: si se envía con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no paga, pierde la posibilidad de enervar el desahucio pagando en el último momento (art. 22.4 LEC). La segunda, desde abril de 2025, obligatoria: la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación previa antes de cualquier demanda civil, también en los desahucios. Si el inquilino no contesta en 30 días naturales, el requisito se entiende cumplido. Un requerimiento bien redactado cumple las dos funciones con un solo envío; uno que solo diga «pague o le desahucio» puede no servir para ninguna.
Paso 2 · La demanda
Se presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, acumulando la reclamación de las rentas vencidas y de las que venzan hasta la entrega de la vivienda. Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor, y en ese caso acompañar la documentación adicional que la ley exige. Un defecto aquí supone semanas perdidas en subsanaciones, así que se revisa con cuidado antes de presentar.
Paso 3 · El requerimiento judicial: 10 días
Admitida la demanda, el tribunal requiere al inquilino para que en diez días hábiles desaloje la vivienda, pague (si todavía cabe la enervación) o comparezca y formule oposición por escrito (art. 438.5 LEC). El propio requerimiento fija ya el día y la hora del lanzamiento para el caso de que no se oponga. Si el inquilino no hace nada, el tribunal da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en esa fecha.
Paso 4 · Oposición, vista y sentencia
Si el inquilino se opone (normalmente alegando pago o la procedencia de la enervación), se señala vista. La sentencia que declare el desahucio fija el lanzamiento dentro de los treinta días siguientes a la vista (art. 438.6 LEC). Si la vivienda es residencia habitual y el inquilino acredita vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el procedimiento hasta dos meses (propietario persona física) o cuatro (persona jurídica) mientras actúan los servicios sociales. Es una suspensión, no una cancelación.
Paso 5 · Lanzamiento y cobro
El lanzamiento lo practica la comisión judicial con cerrajero; el propietario recupera las llaves ese día. Las rentas y la fianza se liquidan en ejecución: embargo de nómina, cuentas o bienes del antiguo inquilino y del avalista, si lo hay. Cobrar es un procedimiento distinto de recuperar la vivienda, y conviene tenerlo previsto desde el principio.
Cuánto tarda en Vilafranca del Penedès
Meses, no semanas. El tiempo depende de la carga del tribunal, de que el inquilino sea localizado para la notificación, de si se opone y de si interviene servicios sociales. Lo que sí depende del propietario es que la demanda entre sin defectos y que el requerimiento previo esté bien hecho: son las dos causas más frecuentes de retraso evitable.
Tres cosas que nunca debe hacer el propietario
- Cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar en la vivienda: puede ser un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal).
- Aceptar pagos parciales sin dejar constancia escrita de que no renuncia al desahucio.
- Esperar «un mes más» a ver si paga. Cada mes es una renta más, y la deuda no siempre se recupera.
Gran tenedor y vivienda en Cataluña
Si el propietario es gran tenedor, la legislación catalana (Ley 24/2015 y normas de desarrollo) añade obligaciones previas, como el ofrecimiento de alquiler social en determinados supuestos, y la Ley 12/2023 exige documentación adicional sobre la situación del inquilino y, en ciertos casos, un intento de conciliación. Son requisitos de admisión: se comprueban antes de presentar nada.
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